Comprar una vivienda siempre es una aventura, ya no solo por la emoción de ser propietario/a, sino por tener un nuevo hogar, algo tuyo y solo tuyo. Pero esta aventura se puede convertir en una pequeña pesadilla cuando empezamos a encontrar los vicios ocultos de una casa. ¿Qué debemos hacer en ese momento? ¿Tiene solución? Veámoslo en este artículo.
¿Qué son vicios ocultos en una casa?
Se llaman vicios ocultos a aquellos desperfectos que, en algunos casos, pueden conllevar daños estructurales o incluso ser un riesgo para la salud. Se llaman ocultos porque no son visibles a simple vista, y sólo cuando estás viviendo día a día en tu nuevo hogar es cuando empiezas a apreciarlos.
Algunos ejemplos sencillos de vicios ocultos son: el amianto, las filtraciones, problemas con las tuberías… Esto conlleva un problema grave para los inquilinos que, al no verse en la visita del inmueble, no lo detectan hasta que están viviendo en él, y, por lo tanto, no se pueden echar atrás en la compraventa del piso. El artículo 1484 y el artículo 1485 del Código Civil son los que regulan cómo actuar ante este tipo de imperfecciones de las viviendas.
¿Cómo detectar vicios ocultos en una vivienda?
Para detectar con éxito todos los vicios ocultos posibles en una casa siempre es recomendable contactar con expertos en la materia, ya que probablemente tú, a simple vista, no sepas identificar el amianto, por ejemplo. Para ello es importante contar con un perito arquitecto antes de firmar el acuerdo. Puede acompañarte a ver el inmueble y, además, sabrá qué información necesita pedir para comprobar que no haya vicios ocultos.
Una de las cosas que hará el perito desde el primer momento, o incluso puedes ir haciendo tú mismo, es solicitar el Certificado de Inspección Técnica de Edificaciones (ITE) al propietario, para ver el resultado de la misma. Este documento indica que todos los elementos del inmuebles funcionan correctamente y cumplen con las medidas de seguridad establecidas.
Si crees que, aún así, puedes encontrar vicios ocultos una vez te hayas mudado al inmueble, siempre puedes acudir a un abogado y revisar el contrato de compraventa. Éste te recomendará incluir una cláusula sobre vicios ocultos en la que el actual propietario se haga cargo de ellos en el caso de aparecer.
Pero los vicios ocultos no solo aparecen en las viviendas, también pueden aparecer vicios ocultos en un coche.
¿Qué hacer tras la aparición de los vicios ocultos?
Si empiezas a encontrar vicios en tu hogar, debes saber que puedes reclamarlos, siempre y cuando cumplan estos criterios:
- El vicio o defecto debe ser anterior a la compraventa de la vivienda (por ejemplo, problemas de aislamiento).
- El vicio debe ser oculto, es decir, que no se pueda apreciar en una simple visita al piso (por ejemplo, si el suelo está levantado en algún punto de la casa).
- Debe ser considerado grave y hacer que la vivienda sea “inhabitable” o incómoda de habitar (por ejemplo, si no funcionan las tuberías de agua).
Si esto ocurre, tienes dos opciones:
- Desistimiento de la compraventa. Es decir, echarte atrás en la compra aunque ya esté firmada. Pudiendo demostrar esos vicios ocultos, no tendrás que pagar tasas por ello. De hecho, puedes solicitar un abono por daños y perjuicios al vendedor por ocultar la información. Para esto, siempre es recomendable contar con un abogado de confianza.
- Sanear los vicios ocultos. Para ello, el vendedor se debe hacer cargo de los costes. Lo que se suele hacer es que el vendedor rebaja el precio de la vivienda lo equivalente a las obras necesarias para subsanar esos vicios.
¿Cuánto tiempo hay para reclamar unos vicios ocultos en una casa?
Como en todo, existen unos plazos para reclamar los vicios ocultos. Estos varían en función del tipo de vivienda.
- Viviendas de 2º mano o de más de 10 años: El plazo es de 6 meses desde la entrega de las llaves.
- Viviendas de obra nueva: Tienes un plazo de 2 años desde la entrega de llaves.
- Pisos de alquiler: 6 meses contando desde la firma del contrato de arrendamiento.
Si esto te ocurre, actúa con rapidez y contrata a un abogado experto en el tema que pueda facilitarte todos los trámites y sepa exactamente qué vas a necesitar para la reclamación ante la justicia.
¿Cuándo prescriben los vicios ocultos de una vivienda?
Como es lógico, los vicios ocultos prescriben después de los plazos vistos en el punto anterior. Pero, si esto ocurre, aún existe otra posibilidad de reclamación. Nos referimos a la póliza de responsabilidad civil, es decir, un seguro que cubre (de manera parcial o total) las posibles reformas necesarias para subsanar esos vicios.
En función de la gravedad del vicio esta póliza cubrirá la totalidad o solo una parte del mismo.
Ejemplos de vicios ocultos en vivienda de segunda mano
Adquirir una vivienda de segunda mano conlleva ciertos riesgos, ya que, al tener más años, puede que hayan aparecido vicios ocultos o las calidades de la construcción no sean tan modernas como las actuales. Veamos algunos ejemplos.
Vicios ocultos de agua
Nos referimos a las humedades, las goteras o las filtraciones. Es normal que aparezcan en casas viejas ya que las tuberías pueden deteriorarse con el paso de los años.
Vicios ocultos en la cimentación
Si ves aparecer grietas en las paredes, probablemente haya problemas en la cimentación del edificio. Esto suele aparecer con el paso de los años, ya que el terreno donde se asienta la vivienda puede haber sufrido variaciones, o a una mala calidad de la obra.
Vicios ocultos en los acabados
Nos referimos a los malos acabados en el suelo, a la pintura levantada, al abombamiento del suelo… Estos desperfectos también salen al cabo del tiempo y pueden deberse a unas malas calidades.
Vicios ocultos eléctricos.
Son aquellos relacionados con el mal funcionamiento de los enchufes, los interruptores, las iluminación. Se da, sobre todo, en casas muy viejas con un sistema eléctrico viejo o una instalación incorrecta.
Las obligaciones del vendedor de vivienda de segunda mano son informarnos de todo, pero, como ya hemos visto, esto no siempre sucede.
Vicios ocultos en el aislamiento.
Son los que están relacionados con el ruido exterior o un mal aislamiento térmico. Esto se debe al uso de materiales de baja calidad o la mala instalación de los mismos, que no aíslan bien el inmueble.
Modelo demanda por vicios ocultos en vivienda
Si has llegado hasta este punto, es porque, por desgracia, vas a iniciar una reclamación por vicios ocultos de una vivienda comprada o alquilada. En ese caso, te gustará ver un modelo de demanda de vicios ocultos. Te lo mostramos.
Estimado/a Sr/sra _____
En _____, a _______
Nos ponemos en contacto con usted en referencia a la compraventa de una vivienda en el número ____ de la calle___ en la ciudad______ vendida por usted a mi cliente _____ por el precio de _____ el día _______, ante el Notario: _____, de ____, con el número de su protocolo______. En adelante, el “Inmueble”
Sin otro particular, reciba un cordial saludo.
Conclusiones
Los vicios ocultos son algo que todos nos podemos encontrar a la hora de realizar una compraventa. Pero, para saber subsanar este problema con éxito, es importante contar con expertos que tengan amplia experiencia en el tema, como en Abogados Gaia, que te ayudarán a resolver este y otros problemas legales que puedan surgir.