Lara Gago
Lara Gago

Licenciada en Derecho por la Universidad de Valladolid. Socia fundadora de GAIA Abogados

Gastos al formalizar la hipoteca. Todo lo que quieres saber

Seguro que en estos meses hemos oído hablar en distintos medios de comunicación sobre la devolución de gastos hipotecarios, pero en realidad no se explica muy bien en qué consiste esto.

Cuando formalizamos una hipoteca, surgen una serie de gastos: tasación, gestoría, impuestos, notaría y Registro de la Propiedad. Estos gastos se repercutían a los consumidores, es decir, particulares que compraban una vivienda, pedían una hipoteca para poder pagarla y les surgían estos gastos.

Sin embargo, el Tribunal Supremo en el año 2013 dio la voz de alarma en este sentido, ya que consideró que no solamente el comprador de la vivienda estaba interesado en constituir una hipoteca, sino que también el banco estaba interesado, ya que parte de sus ingresos vienen de los intereses que cobran en los préstamos que conceden, y son, por tanto, junto con el particular, interesados en ese negocio de otorgar un préstamo hipotecario.

Por todo ello, se ha venido configurando toda una serie de Sentencias que, sin necesidad de acudir al 100% a la Ley, han determinado que esos gastos deben repartirse entre consumidor y banco.

¿Cuáles son los gastos de formalización o constitución de una hipoteca?

Cuando formalizamos una hipoteca, debemos contar con cinco gastos fundamentales:

  • Gastos de gestoría: el banco contratará una gestoría para hacer todos los trámites de la hipoteca, y, como es lógico, habrá que pagar a dicha gestoría por los servicios prestamos.
  • Gastos de notaría: el préstamo hipotecario debe formalizarse a través de escritura pública, por lo que también es necesario contar con los servicios de un notario, que habrá, lógicamente, que abonar también.
  • Registro de la Propiedad: aunque la compra de la vivienda haya que inscribirse en el Registro de la Propiedad, igualmente hay que hacerlo con el préstamo hipotecario, constando en dicho Registro que el inmueble tiene esa carga. Para inscribirlo, también hay que abonar un importe al organismo en cuestión.
  • Tasación de vivienda: en ocasiones, antes de poder pedir nuestro préstamo hipotecario, el banco nos pedirá realizar la tasación previa de la vivienda, por lo que habrá que abonar los honorarios del tasador que la realice. 
  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados (ITPO y AJD) o Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): uno de estos dos impuestos va a tener que ser abonado cuando compramos una vivienda, y también debe ser tenido en cuenta. 

Gastos de tasación de la vivienda

Conforme a la ley 2/1981, de 25 marzo, de regulación del Mercado Hipotecario, la tasación del inmueble es obligatoria para poder formalizar nuestra hipoteca. Ahora bien, tampoco esta ley ni ninguna otra norma señalan a quién ha de corresponder el abono de esta tasación en la relación entre el banco y el cliente. Teniendo esto en cuenta, nuestros tribunales han considerado que, siendo obligatorio, y siendo interesado tanto el particular consumidor que quiere que el den la hipoteca, como el banco que quiere darla, es un gasto que debe ser abonado por mitad

Es decir, si el perito nos cobra 400€ por tasar nuestra vivienda, deberemos pagar, como consumidores, 200€.

Gastos de gestoría

Algo parecido hemos de decir con respecto a los gastos de gestoría por la tramitación de la escritura en el Registro de la Propiedad y Oficina Liquidadora del Impuesto, pues se trata de gastos derivados de una gestión que interesa y beneficia a ambas partes, (la inscripción registral a la prestataria y la liquidación y pago del impuesto al prestatario) y al no estar diferenciado el coste de cada uno de los servicios, lo justo y equitativo es que tales gastos deban ser soportado por ambas partes por igual.

Gastos de notaría

Con respecto a los gastos notariales ha de partirse de la norma Sexta del Anexo II del Real Decreto 1426/1989,17 noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios, que dice: «La obligación de pago de los derechos corresponderá a los que hubieren requerido la prestación de funciones o los servicios del Notario y, en su caso, a los interesados según las normas sustantivas y fiscales, y si fueren varios, a todos ellos solidariamente».

Normalmente no queda muy claro quién encarga el servicio en cuestión, ya que formalmente lo hace el banco en nombre del consumidor, y no cabe duda de que a ambas partes interesa la formalización notarial y pública del préstamo hipotecario, o, dicho de otra forma, ambas partes ostentan la condición de “interesados” a que alude el arancel. El particular, por cuanto se beneficia de la concesión de préstamo en condiciones más favorables que un préstamo sin la garantía real y con una mayor seguridad y protección frente a eventuales incumplimientos por parte del banco, a la par que igualmente se beneficia igualmente de la mayor información, legalidad e imparcialidad que entraña la intervención notarial; y el banco, porque ve protegido el préstamo concedido con una garantía real de hipoteca y las seguridades mencionadas.

Pues bien, atendiendo a ese interés compartido se establece por nuestros tribunales, en el mismo sentido que en los casos anteriores, que es un gasto que debe ser abonado por mitad

Gastos de Registro de la propiedad

Otro de los gastos a tener en cuenta son los aranceles devengados por la inscripción del préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad, pues según la Regla Octava del RD 1427/1989 de 17 de noviembre “Los derechos del Registrador se pagarán por aquel o aquellos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho”. 

En este caso, la garantía hipotecaria no se inscribe en favor del particular sino del banco prestamista, constituyéndose la hipoteca y adquiriendo la posibilidad de acudir a la ejecución especial como antes se dijo. Debe por lo tanto el banco asumir este gasto en su totalidad, ya que en este caso el particular no obtiene beneficio alguno de esta inscripción, cuya única finalidad es que, en caso de impago, conste que es el banco el “propietario” del préstamo hipotecario. 

Impuesto de actos jurídicos documentados

Cuando adquirimos una vivienda a un particular o de segunda mano, deberemos abonar este impuesto (si compramos una vivienda nueva a una empresa constructora/inmobiliaria, será el IVA el impuesto a abonar). 

El pago de este impuesto ha tenido varios vaivenes jurisprudenciales de dudosa justificación, que finalmente han acabado en una decisión con 15 votos a favor y 13 en contra de nuestro Tribunal Supremo en noviembre de 2018, en el que se establece que serán los consumidores quienes deberán asumir el mismo en su integridad, por lo que no analizaremos en exceso este impuesto. 

¿Cómo puedo calcular los gastos de la hipoteca?

Nuestros gastos dependerán del valor de la vivienda. Es decir, son proporcionales. Si adquirimos una vivienda que ronda los 100.000€, nuestros gastos totales oscilarán entre los 2000 y 3000€ aproximadamente, si el valor de la vivienda es mayor, deberemos pensar que los gastos aumentarán. 

¿Qué gastos de la hipoteca puedo reclamar?

Como ya hemos indicado en el desglose de cada gastos, podremos reclamar:

  • La mitad del gasto de tasación de la vivienda.
  • La mitad del gasto de gestoría relacionado con el préstamo hipotecario (no confundir con la parte de la factura relacionada con la compraventa de la vivienda, que deberemos abonar en su totalidad). 
  • La mitad del gasto de notaría relacionado con el préstamo hipotecario (no confundir con la parte de la factura relacionada con la compraventa de la vivienda, que deberemos abonar en su totalidad). 
  • La totalidad del gasto de Registro de la Propiedad relacionado con el préstamo hipotecario (no confundir con la parte de la factura relacionada con la compraventa de la vivienda, que deberemos abonar en su totalidad). 

¿Cómo puedo reclamar los gastos de constitución de la hipoteca?

Lo primero que debemos comprobar es si se nos han cobrado gastos que no debemos abonar. Si esto es así, se debe reclamar primeramente al banco en el que hicimos la hipoteca para que, de forma voluntaria, nos abone lo cobrado de más.

Decir en este sentido que en el 90% de los casos los bancos no devuelven dichos importes o ni siquiera contestan al requerimiento, pero es lo normal, no desesperar. 

El segundo paso será interponer una demanda en el Juzgado de lo Civil donde se otorgó la escritura, y ahí es donde, tras unos meses, obtendremos las cantidades que nos cobraron de más.

Lo más conveniente en estos casos es acudir a un abogado desde el primer momento, es decir, para que revise si de verdad podemos realizar la reclamación, y será el abogado el que interpondrá la reclamación previa y, en su caso, la demanda.

En Gaia Abogados te garantizamos un coste 0 en estas reclamaciones, no gastando un solo euro en la reclamación ni durante todo el proceso. 

Si tienes alguna duda, déjanos tus datos y te contactaremos

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