Lara Gago
Lara Gago

Licenciada en Derecho por la Universidad de Valladolid. Socia fundadora de GAIA Abogados

La usucapión

Cuando hablamos del significado de la usucapión en España nos estamos refiriendo a un “método” de adquirir derechos reales, es decir, de adquirir la propiedad de bienes muebles e inmuebles. Mediante este “método”, si ostentamos la posesión de un bien mueble o inmueble durante un determinado plazo, habremos adquirido su propiedad mediante la usucapión, pasando a ser propietarios de pleno derecho de dicho bien. 

El Código Civil español regula la usucapión en el artículo 609 y 1930 y siguientes.

¿Qué es la usucapión?

Así por tanto, la usucapión o derecho de usucapión es una forma de adquirir derechos reales, sobre todo el derecho de propiedad, aunque también otros derechos reales llamados de “goce”, que son: el usufructo (derecho de uso y disfrute de una cosa), las servidumbres (gravámenes que se establecen sobre una finca)…

El derecho de usucapión en España consiste en adquirir esos derechos reales de los que hablamos a través de la prescripción, es decir, poseer durante tanto tiempo un bien mueble o inmueble que el derecho que ostentaba el anterior propietario prescribe a favor del nuevo poseedor. Por así decirlo, es un “castigo” a la desidia del poseedor original que, pese a que hay otra persona utilizando su bien, no hace nada durante tantísimo tiempo que la propiedad pasa a ese nuevo poseedor.

Tipos de usucapión

Según el Código Civil español, podríamos desgranar dos tipos de usucapión: la usucapión ordinaria y la extraordinaria. Ello dependiendo de la buena fe y del justo título:

  • La buena fe: consiste en la creencia del poseedor del bien de que la persona que “parece ser” la propietaria efectivamente lo es y por tanto puede transmitir su dominio. Es decir, la persona que pasa a utilizar el bien mueble o inmueble está convencida de que el propietario lo es, que no hay ningún problema, que no ha robado el bien o lo ha obtenido de forma ilegal o fraudulenta.
  • El justo título: el propietario del bien debe serlo por un título que legalmente sea suficiente para poder transferir la propiedad. Es decir, debe serlo por algún método válido, véase una escritura de propiedad de una vivienda, un contrato de compraventa de un vehículo o una factura de una cama. 

Usucapión ordinaria

La usucapión ordinaria consiste en adquirir la propiedad u otro derecho real de un bien mueble o inmueble con los requisitos de buena fe y justo título explicados anteriormente. Estamos ante una usucapión que requiere unos mínimos plazos para poder adquirir la propiedad u otro derecho real, pero para la que es necesario que el anterior dueño lo sea legítimamente y que así lo crea el usucapiente (la persona que adquirirá el bien por usucapión).

Así, los plazos para adquirir estos derechos serán de 3 años para bienes muebles y de 10 para los inmuebles (20 si la persona que posee el derecho real vive en el extranjero o ultramar).

Usucapión extraordinaria

En cambio, la usucapión extraordinaria, pese a su nombre, es la que más normalmente se da. Estamos ante un método de adquirir la propiedad que no requiere de las dos cualidades que hablábamos anteriormente. Por tanto, en España se puede adquirir la propiedad, el usufructo, la servidumbre… de un bien mueble o inmueble solamente con el tiempo y la posesión probada del bien en cuestión. 

Los plazos de usucapión en estos casos son más amplios que en la ordinaria: 6 años para los bienes muebles y 30 años para los inmuebles.

¿Cuáles son los requisitos de la usucapión?

Los requisitos de la usucapión varían según el tipo.

Los elementos comunes son:

  • El tiempo: teniendo en cuenta los plazos de la usucapión en España que hemos mencionado, es la base de este método. Como curiosidad, decir que los herederos “heredan” (valga la redundancia) el plazo que el fallecido haya estado poseyendo el bien. Es decir, si nuestro padre fallece y llevaba disfrutando como propietario una vivienda durante 20 años, a los 10 años que pasen los herederos serán propietarios de pleno derecho. 
  • Posesión: lógicamente, debemos poseer la cosa mueble o inmueble durante el tiempo determinado para poder hacer valer nuestro derecho. Los requisitos de esta posesión son:
    • En concepto de dueño: debemos poseer la cosa igual que lo haría su propio dueño. Así, no contará el tiempo de posesión que se haga con autorización o conocimiento del propietario, ya sea expresa o tácita. 
    • Pública: debe ser notoria, de conocimiento público, que no se oculte. Así, la sociedad reconocerá a esa persona como dueña del bien. 
    • Pacífica: si el propietario reivindica la propiedad del bien, este requisito ya no existirá y por tanto no se dará la usucapión. El claro ejemplo es una demanda de desahucio para que la persona que está viviendo en la vivienda salga de ésta. 
    • Ininterrumpida: el periodo de posesión del  bien debe ser seguido, ininterrumpido. Se podrá interrumpir como hemos dicho por reclamaciones judiciales o extrajudiciales, o porque el usucapiente (quien quiere adquirir el bien por usucapión) deja de utilizar el bien durante más de un año. 

Estos elementos se dan tanto en la usucapión ordinaria como en la extraordinaria. Ahora bien, para que se de la ordinaria y por tanto entren en juego esos plazos inferiores, deberán darse igualmente los requisitos de justo título y buena fe que hemos explicado anteriormente.

Procedimiento de usucapión en España 

Si cumplimos con los requisitos mencionados, y una vez cumplidos los plazos, el próximo paso a dar es que un juez nos certifique todo ello, nos de la razón, y con ello podamos inscribir el derecho real adquirido.

Así, debemos acudir a un abogado de confianza y que conozca este método de adquisición de la propiedad para que analice si se dan todos estos requisitos. Una vez verificado esto, se deberá interponer una demanda de acción declarativa de dominio.

Si la Sentencia nos da la razón, con ella podremos inscribir nuestra propiedad, servidumbre, usufructo… en el registro correspondiente y pasaremos a tener el derecho en cuestión sin ningún tipo de traba o problema.

Ejemplos de usucapión 

El ejemplo más característico en España en nuestros días de la usucapión es la “okupación” de viviendas. Varias organizaciones explican a la sociedad cómo adquirir mediante la usucapión viviendas “abandonadas” que ya tienen catalogadas previamente. Una vez que la persona pasa a “okupar” la vivienda cumpliendo los requisitos mencionados, de forma pacífica, sin dañar los elementos comunes ni privados de la vivienda, actuando como legítimo propietario… a los 30 años (dado que estamos ante una usucapión extraordinaria la mayor parte de las veces) serán propietarios de pleno derecho tras tramitar el asunto por el procedimiento que hemos mencionado anteriormente.

Otro ejemplo que suele darse en nuestro país y que lleva más tiempo ocurriendo es la adquisición de derechos de servidumbre en tierras de labranza. Imaginemos que tenemos una tierra de cultivo rodeada por otras tierras y en la que no hay un camino anexo desde el que poder acceder a nuestras tierras. Así, comenzamos a pasar por el camino de una de las tierras anexas para poder acceder a la nuestra. Esta “servidumbre de paso” la adquiriremos después de 10 años si se cumplen el resto de requisitos mencionados. 

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